Le commissaire européen à la politique du logement, Dan Jørgensen, a annoncé cette semaine le lancement d'une loi sur le logement abordable destinée à offrir aux villes une base juridique plus claire pour lutter contre les locations de courte durée, les résidences secondaires et les logements vides dans les zones où la tension du marché immobilier est manifeste.

Ce que couvrent les nouvelles règles

Le texte ne promet pas de logements bon marché pour chaque Européen, a souligné Jørgensen lors d'une conférence de presse. Il définit la « tension du logement » comme une situation où les prix des maisons et les loyers locaux dépassent largement les revenus moyens, permettant aux municipalités de justifier des mesures telles que la limitation du nombre d'annonces sur les plateformes, l'instauration de taxes sur les logements vacants ou la restriction de la conversion de locations de longue durée en hébergements touristiques.

Les données fournies par la Commission montrent que les locations de courte durée sur les grandes plateformes ont presque doublé entre 2018 et 2024. À Madrid centre, par exemple, on compte environ 40 unités destinées aux touristes contre 100 contrats de location de longue durée, illustrant l'ampleur du basculement de la demande.

Réactions locales et batailles juridiques

Plusieurs villes ont déjà pris des mesures pour freiner ce boom. Barcelone prévoit une interdiction totale des locations de courte durée à partir de 2028, tandis qu'Amsterdam et Vienne ont introduit des limites spécifiques à certains quartiers. Paris plafonne le nombre de nuits qu'un logement peut être loué à des touristes. Ces initiatives ont souvent été contestées devant les tribunaux. En mai, des propriétaires et des groupes du tourisme à Florence ont perdu un procès contre les restrictions municipales, et en mars, l'appel d'Airbnb contre une amende espagnole pour annonces illégales a été rejeté.

Jørgensen a fait valoir que les travailleurs essentiels du service public, enseignants, policiers et personnel de santé, sont exclus du marché dans les villes où les locations touristiques se sont multipliées. Il a déclaré que le rôle de l'UE est de veiller à ce que les règles du marché intérieur n'empêchent pas les municipalités de répondre aux préoccupations des citoyens.

Pourquoi l'impact pourrait rester limité

Les locations de courte durée ne représentent qu'environ 1,2 % du parc immobilier de l'UE, tandis qu'un logement sur cinq reste vide, souvent en tant que résidence de vacances. La crise de l'abordabilité est davantage alimentée par une hausse soutenue des prix : dans l'ensemble de l'UE, la valeur des maisons a augmenté de plus de 60 % depuis 2015, avec des augmentations à trois chiffres en Hongrie, en Estonie et en Lituanie depuis 2010. Les loyers ont progressé en moyenne de 20 %, et bien davantage dans ces trois pays et en Irlande.

Les contraintes d'offre sont au cœur du problème. L'activité de construction a fortement chuté après la crise financière de 2008 et, selon les chercheurs de la Commission, l'UE fera face à un déficit de sept millions de nouveaux logements d'ici 2035. Parallèlement, les revenus n'ont pas suivi la hausse des prix, laissant un dixième des ménages déclarer des difficultés à payer leur loyer ou leur prêt hypothécaire à temps.

Le recul du logement social aggrave les inégalités. Le parc public représente aujourd'hui un peu moins de 7 % du total du logement, contre des niveaux plus élevés dans les décennies précédentes, ce qui réduit les options de filet de sécurité pour les familles à faibles revenus.

Perspectives et prochaines étapes

Jørgensen a reconnu que la loi sur le logement abordable n'est pas une panacée. Comme la mise en œuvre dépend des villes, la Commission ne peut pas prédire à quel point les prix baisseront ou combien de logements deviendront disponibles. « Nous savons très bien que ce n'est pas une solution miracle qui résoudra tous les problèmes en Europe », a-t-il déclaré.

Néanmoins, le nouveau cadre pourrait offrir un bouclier juridique aux municipalités souhaitant appliquer des contrôles plus stricts sur les locations touristiques et les biens vacants, allégeant potentiellement la pression sur les marchés locaux. Reste à voir si cela se traduira par un réel soulagement pour les locataires et les travailleurs essentiels, et cela dépendra de la vigueur avec laquelle les villes utiliseront les outils désormais à leur disposition.