Le commissaire européen au logement, Dan Jørgensen, a annoncé mercredi que la loi sur le logement abordable ne fournira pas de logements bon marché à chaque Européen, mais donnera aux villes un socle juridique pour s'attaquer aux locations de courte durée et aux logements inoccupés dans les zones où la pression sur le logement est forte.

Définition du stress du logement

La législation définit le "stress du logement" comme une situation où les prix de l'immobilier et les loyers locaux dépassent largement les revenus moyens. Dans ces zones, les municipalités pourront justifier des mesures contre les plateformes qui répertorient des locations de vacances, des résidences secondaires ou des biens laissés vacants pendant de longues périodes.

Les locations de courte durée sous pression

Les locations de courte durée, souvent motivées par le tourisme, ont explosé à travers le continent. Les données compilées par la Commission montrent que les annonces sur les principales plateformes ont presque doublé entre 2018 et 2024. À Madrid centre, par exemple, on compte environ 40 locations de courte durée pour 100 contrats de location longue durée, un ratio que les autorités municipales estiment déformer le marché.

Les autorités locales ont déjà commencé à réagir. Barcelone a annoncé une interdiction totale des locations de courte durée à partir de 2028, tandis qu'Amsterdam et Vienne ont introduit des plafonds spécifiques à certains quartiers. Paris limite le nombre de nuits pendant lesquelles un logement peut être loué en courte durée. Ces mesures ont fait l'objet de contestations judiciaires ; les propriétaires et les groupes du tourisme à Florence ont perdu un procès contre le durcissement de la ville en mai, et l'appel d'Airbnb contre une amende espagnole pour annonces illégales a été rejeté en mars.

Jørgensen a averti que les travailleurs du service public, les enseignants, les policiers et le personnel de santé sont exclus du marché immobilier dans les villes où les locations de courte durée se sont multipliées. "Si vous voulez écouter les citoyens inquiets, c'est à nous de veiller à ce que les règles du marché intérieur n'empêchent pas les villes d'agir", a-t-il déclaré aux journalistes.

Portée limitée des nouvelles règles

Bien que l'attention politique se porte sur les locations de vacances, elles ne représentent que 1,2 % du parc immobilier de l'UE. Un problème bien plus important est la prévalence des logements vides : environ un logement sur cinq reste inutilisé, souvent comme résidence secondaire dans les zones côtières ou montagneuses.

La capacité d'achat des ménages s'est fortement détériorée au cours de la dernière décennie. Dans l'ensemble de l'UE, les prix des maisons ont augmenté de plus de 60 % depuis 2015, avec des hausses à trois chiffres en Hongrie, en Estonie et en Lituanie depuis 2010. Les loyers ont grimpé en moyenne de 20 %, mais dans ces trois pays et en Irlande, la hausse est nettement plus importante.

Les contraintes d'offre sont au cœur du problème. L'activité de construction a chuté brutalement après la crise financière de 2008 et, selon les chercheurs de la Commission, l'UE fera face à un déficit de sept millions de nouveaux logements d'ici 2035. Parallèlement, le parc de logements sociaux est tombé à moins de 7 % du total des habitations, laissant les ménages à faibles revenus avec moins de filets de sécurité.

La croissance des revenus n'a pas suivi l'inflation des prix. Une enquête récente de la Commission a révélé qu'un répondant sur dix a parfois du mal à payer son loyer ou ses mensualités de prêt à temps, un chiffre qui grimpe parmi les ménages les plus pauvres.

Ce que la loi peut et ne peut pas faire

La loi sur le logement abordable ne fixe pas de plafonds de prix ni de subventions directes. Sa fonction principale est de lever les obstacles juridiques qui empêchaient auparavant les municipalités de réguler le marché de la location de courte durée au regard des règles du marché intérieur de l'UE. En clarifiant que ces mesures locales sont compatibles avec le droit européen, la Commission espère donner aux villes les moyens d'agir là où le stress du logement est avéré.

Jørgensen a reconnu que le plan n'est pas une panacée. "Nous sommes parfaitement conscients que ce n'est pas une solution miracle qui résoudra tous les problèmes en Europe", a-t-il déclaré, soulignant que l'impact final dépendra de la façon dont chaque ville conçoit et applique ses politiques.

Pour les travailleurs et les familles européennes, le nouveau cadre offre un levier modeste pour freiner la conversion de logements destinés à la location longue durée en hébergement touristique, mais des solutions plus larges, augmentation de la construction, programmes de logement social renforcés et mesures visant à rehausser les salaires, seront nécessaires pour inverser la tendance à long terme du logement inabordable.