Der EU-Kommissar für Wohnen, Dan Jørgensen, hat diese Woche den Start des Affordable Housing Act angekündigt. Das Gesetz soll den Städten eine klarere Rechtsgrundlage geben, um Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen und leerstehende Immobilien in Gebieten mit nachweislichem Wohnungsmangel zu bekämpfen.

Was die neuen Regeln umfassen

Der Gesetzentwurf verspricht keine billigen Wohnungen für alle Europäer, wie Jørgensen in einer Pressekonferenz betonte. Stattdessen definiert er "Wohnungsstress" als eine Situation, in der lokale Immobilienpreise und Mieten die durchschnittlichen Einkommen deutlich übersteigen. Damit erhalten Kommunen die Möglichkeit, Maßnahmen zu rechtfertigen, etwa die Begrenzung der Anzahl von Plattform‑Einträgen, die Einführung von Leerstandssteuern oder die Beschränkung der Umwandlung von Langzeitmietwohnungen in touristische Unterkünfte.

Von der Kommission bereitgestellte Daten zeigen, dass Kurzzeitvermietungen auf großen Plattformen zwischen 2018 und 2024 fast doppelt so stark zugenommen haben. In der Innenstadt von Madrid gibt es zum Beispiel rund 40 touristisch ausgerichtete Einheiten im Vergleich zu 100 Langzeitmietverträgen, was den Wandel der Nachfrage verdeutlicht.

Lokale Reaktionen und Rechtsstreitigkeiten

Mehrere Städte haben bereits Schritte unternommen, um den Boom einzudämmen. Barcelona plant ein vollständiges Verbot von Kurzzeitvermietungen ab 2028, während Amsterdam und Wien gebietsbezogene Obergrenzen eingeführt haben. Paris begrenzt die Anzahl der Nächte, die eine Immobilie an Touristen vermietet werden darf. Diese Initiativen wurden häufig gerichtlich angefochten. Im Mai verloren Immobilieneigentümer und Tourismusverbände in Florenz eine Klage gegen die städtischen Beschränkungen, und im März wurde die Berufung von Airbnb gegen eine spanische Geldstrafe für illegale Einträge abgelehnt.

Jørgensen argumentierte, dass wesentliche Beschäftigte im öffentlichen Dienst, Lehrer, Polizisten und Gesundheitspersonal, aus dem Markt gedrängt werden, wo touristische Vermietungen stark zunehmen. Er betonte, dass die EU sicherstellen müsse, dass die Regeln des Binnenmarktes die Kommunen nicht daran hindern, auf die Sorgen der Bürger zu reagieren.

Warum die Wirkung begrenzt sein könnte

Kurzzeitvermietungen machen nur etwa 1,2 % des EU‑Wohnungsbestands aus, während ein Fünftel der Wohnungen leersteht, häufig als Ferienimmobilien. Die breitere Erschwinglichkeitskrise wird durch einen anhaltenden Preisanstieg getrieben: In der EU sind die Immobilienwerte seit 2015 um mehr als 60 % gestiegen, mit dreistelligen Zuwächsen in Ungarn, Estland und Litauen seit 2010. Die Mieten sind im Durchschnitt um 20 % gestiegen, in denselben drei Ländern und in Irland deutlich stärker.

Versorgungsengpässe liegen im Kern des Problems. Die Bautätigkeit fiel nach der Finanzkrise 2008 stark zurück, und laut Forschern der Kommission wird die EU bis 2035 einen Fehlbestand von sieben Millionen neuen Wohnungen haben. Gleichzeitig haben die Einkommen nicht mit dem Preiswachstum Schritt gehalten, sodass ein Zehntel der Haushalte Schwierigkeiten hat, Miete oder Hypothek pünktlich zu zahlen.

Der Rückgang des sozialen Wohnungsbaus verschärft die Ungleichheit. Der öffentliche Wohnungsbestand liegt jetzt bei knapp 7 % des Gesamtbestands, deutlich niedriger als in früheren Jahrzehnten, wodurch einkommensschwache Familien weniger Sicherheitsnetze haben.

Ausblick und nächste Schritte

Jørgensen räumte ein, dass der Affordable Housing Act kein Allheilmittel sei. Da die Umsetzung den einzelnen Städten obliegt, könne die Kommission nicht vorhersagen, wie stark die Preise fallen oder wie viele Wohnungen verfügbar werden. "Wir sind uns sehr bewusst, dass dies kein Wundermittel ist, das alle Probleme in Europa löst", sagte er.

Dennoch könnte das neue Rahmenwerk den Kommunen einen rechtlichen Schutz bieten, wenn sie strengere Kontrollen für touristische Vermietungen und leerstehende Immobilien einführen wollen, was den Druck auf die lokalen Wohnungsmärkte mindern könnte. Ob sich das in messbare Entlastungen für Mieter und Schlüsselberufe übersetzt, bleibt abzuwarten und hängt davon ab, wie konsequent die Städte die jetzt verfügbaren Werkzeuge nutzen.